房地产在中国还要再热十年
近26年房地产业发展迅速
建国以来房地产有了一定发展。
建设部原副部长杨慎在“2007博鳌房地产论坛”上介绍，从1980年到2006年的26年间，我国新增住房
面积88.6亿平方米，如按90平方米一套计算，共盖了9430万套。
我国用这么短的时间，就基本解决了13亿人口的住房问题，使全国的人均住房水平大大超越一些国家
。联华国际信托投资有限公司总裁李晓东介绍，10多年来房地产行业保持年均14%以上速度增长，房地产
增加值占GDP的比重，近年来一直超过4.5%，预计到2010年，房地产增加值将占到GDP的8%。
“人口红利”使得购房动力大增
“人口红利”是指在一个时期内，生育率迅速下降，少儿与老年抚养负担均相对较轻，总人口中劳
动适龄人口比重上升，从而在老年人口比例达到较高水平之前，形成一个劳动力资源相对比较丰富，对经
济社会发展十分有利的黄金时期。
国际经验表明，所有的先行国家和地区，都曾经在一定的发展阶段上，或多或少地得益于“人口红利
”。我国正处于收取“人口红利”的黄金时期。国际人口专家盼望了近半个世纪的“人口红利”现象，已
在我国完整呈现，人力资源存量将成为经济社会发展的最大财富基础和持续动力。以海南为例，2005年的
抽样调查显示，海南总人口828万人，其中15至64岁劳动力人口为559.69万人，占总人口的67.3%，比1990
年提高6.58个百分点。这个劳动力人口比例在世界上是最高的。
在过年的20多年里，劳动力的充足供给和高储蓄率，为海南经济增长带来了可观的“人口红利”。即
使没有岛外购房者进驻，未来岛内的购房需求和消费能力也会越来越强劲。今年7月份，海口市商业用房
集中成交价格，已涨至4916元/平方米，是1993年房地产泡沫经济平均房价的2倍。清华大学经济管理学院
金融系主任李稻葵认为，中国人的传统观念中，都希望有自己的房子，这一点比西方人重得多，“人口红
利”的到来使得购房动力大增。
家庭规模“小型化”拉动购房大需求
我国家庭规模“小型化”成为常态，过去的四世同堂，如今越来越少。富裕起来的小家庭，都希望拥
有一套称心的住宅，由此拉动了购房需求。
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一介绍，我国商品房业务面积与竣工面积之比，去年为1.72，
今年一季度1.71，上半年达到1.88。其中商品住宅业务面积与竣工面积之比达到2.08，高于去年同期的
1.9，说明国民具备一定的购买力。
部分城市居民已拥有第二套住宅。中信证券股份有限公司研究咨询部总监王德勇通过对旧城改造敏感
性分析、居民居住条件改善敏感性分析、保障性住房供给敏感性分析和城市化进程敏感性分析，得出的结
论是，未来10年，我国商品房总需求约为99亿平方米。
未来十年房产供应依然偏紧
据了解，1996至2005年，我国商品房供应年平均增长为13.9%。要满足未来10年99亿平方米的住户需
求，商品房供应年复合增长率必须达到13.2%，要实现这个供应速度，并不乐观。
主要原因是土地供应长期偏紧。我国保护18亿亩农田是底线，不容突破。统计数据显示，我国耕地面
积已经减至18亿亩。保护农田已经到了“一分一厘算账，而不是一分一亩算”。土地供应偏紧，使得未来
建设有地量、建设用地占有耕地比，都将大幅下降。
王德勇预测，在两年之内，我国建设用地供应处在严重的短缺状态。而购房需求巨大，而土地供应有
限，这对矛盾的长期存在，使得我国房地产市场空间巨大。王德勇甚至认为，房地产业还将拥有20年的快
速发展时期。中国经济发展进入高速期，社会结构进入转型期，居民购买力和购买意向增强，新的施政纲
领等等，都为房地产行业发展提供强劲动力。