方式,其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出。
1.只考虑距离,未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。
2.顾客认知的距离会受购物经验影响,如果服务良好,商店设施优越,形成顾客对此商店之良好印象,顾客认知的距离会比真正的距离短。
三、绘制简图
1.集中型商圈为周边 米简图
分散型商圈为周边 米简图
2.标出重要建筑物及楼别[金融、办公……]
3.著名商店及影响生活型态之地段特征[戏院、百货……]
四、抽样点及发dm点之选择确定
1.抽样点之选择
(1)办公人口或上班族汇集之地点
(2)人潮走向汇集地点
(3)固定人口较集中流动之地点
2.发dm点之选择
五、商圈特征
1.商店特色及分布情况
(1)建筑型态
(2)行业型态
a.于主要商店街、干道之行业类型
b.以何 为主,贩卖 之层次
(3)分布家数。
a.以抽样点之 为主要调查对象
b.主要道路之分布明细
a.将 之阻隔 分门别类记录
b.并将其统计填入明细表
c.于主要干道、大马路、 商店之家数
d.商店汇集地带之概述
e.以商店[辅助店、竞争店]正确所在位置标注于商圈简图。
(4)地点类型
a.孤立店
b.未规划商业区
c.规划购物中心
2.住宅特色(集中型商圈可不用调查)
(1)建物型态
a.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态
a.建筑高度,楼数
b.建筑型式为新式或旧式
c.分布区域
b.目前之改建情况
c.一~三年内可能改建之趋式
(2)分布情况
a.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况
b.将该商圈分为
a.商店区,以[甲]为代码 b.辨公区[甲2]为代码 c. 式住宅区以[乙1]为代码
d.旧式住宅区以[乙2]为代码
e.文教区,以[丙]为代码
c.于简图上分别划定区域,制作商圈
d.并于图上注明建筑物之楼别
3. 场所
(1)场所类型
a.本商圈内汇聚人潮之场所类型
a.商店[肯德基、麦当劳,百货公司]
b.戏院
c. 娱乐
d. 会场
e. 补习班
f.菜市场,超级市场
g. 公司
b.聚集人口类型
a.青少年
b.上班族
c.特定
(2)动线
a. 汇集流动之路线
b. 汇集流动之主要方向
4.竞争者分析
了解既存竞争者的 及大小、所有竞争者的 评估、短期及长期的展望、 的程度。
(1)卖场气氛
本区内对本企业较有影响性之 ,其卖场 、 、
(2)来客数
该竞争店每日
(3)平均消费额
a.了解该店之 与
b.根据此比例再分别
c.加总后求其 即为
(4)营业额
来客数×平均消费额=每日营业额
每日营业额× 工作天数= 营业额
5.商店组合
商店组合是否互相配合,可衡量各商店间是否可互换顾客,表格一。例如:
(1)药房、 、面包店、 店及肉店。
(2)百货公司、 、裤袜店、 、 、珠宝店。
六、人潮状况[实地抽样方式]
1.主要人潮走向
(1)平日及假日之女性人潮状况,见附件表格三
a.将一周之时间区分为2段
a.周一~周五
b.周六、周日、国定假日
b.以am~pm点每两小时细分为一个小段
c.以 分钟为其抽样时段之样本,并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车
d.抽样时将女性人潮分为15- 岁, -35岁,34- 岁, 岁以上。
e.将每抽样之数,转变成以 个小时之人潮流动数
例:以 分钟为抽样得该抽样点人数为y,将y× = z,则为其可能之人口流动数
f.将其数字依时段填入[人潮流动抽样表]
g.将人潮流动抽样之数字以线图表示[人潮分布图]
2.人口、 数推算(集中型商圈可不用调查)
(1)固定住家
a.该商圈建筑物来推算
b.以户数× 预估人口数
c.将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数
(2) 户数
a.计算该区之 家数
b.该区公司家数×( ~ 人)=该区
c.该区 即为该区之半固定人口
3.交通状况
(1)公车之往返方向
a.经过该商圈公车之起站与经过路线
b.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站
(2) 之走向
a.为转车之目的行经之路线
b.为 、 之目的行经之路线
c.为 目的行经之路线
(3)未来交通运输系统之影响
a.捷运系统之出入口,可能带动之人潮
b.重要道路可能 ,带动之人潮
(4)该商圈能停车之场所
七、消费特征与人口特征
1.该区住户人口 所得
a.高所得,达平均国民所得 倍以上所占比率
b.中上所得、达平均国民所得 倍以上所占比率
c.平均每户女性全年收支情况表与图
2.该区往来、居住人口女性之消费习惯
a.对 、 及 诉求概况
b.习惯消费
c. 年龄分配情形
d. 分配情形
e.教育程度分配表与图
f. 分配表与图
3.外来流动人口 之消费习惯、特征
a. 分布情况
b. 之种类
c. 之高底
八、商圈类型
1.集中型商圈
a. 商圈内流动人口多(每分钟约 ~ 位以上)
b. 商圈内住宅人口(约 以上)
c. 区内之建筑物高且密集
d. 集中且范围大
e. 与本产业有 性之商店多,且规模大(大型 、 、 公司)
f. 交通频繁,车辆流量大
g. 商圈类型:办商、 、商住、 、办住
2.分散型商圈
a. 商圈内 多少
b. 商圈内 分散
c. 区内之建筑物普通、老旧且高度 楼以下
d. 商店分散且范围小
e. 与本产业有 性之商店少,且规模小
f. 不频繁, 流量少
g. 商圈类型:住、住商、住办、办、办住
九、预估收入、支出与可能净利
1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查
(1)与目前承租人洽询
(2)与所有人洽询
2.预估每次消费金额
(1)先评估本商圈抽样点适合开何类型加盟店
(2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位
3.每日来客人数预估
(1)了解各店之人潮数
(2)以各店之来客÷各店之人潮数× %=各店之 率
(3)再以求出之 率×该商圈抽样点之 数=预估客户数
(4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正(负)百分比之修正
4.可能业绩
(1)预估消费金额×可能 数=可能每日营业金额
(2)可能每日营业金额× =可能每月营业金额
5.固定费用
(1)预估固定薪资费用 元
(2)折旧费用预估 元
(3)管销费用预估 元
(4)预估固定费用 元
6.预估变动成本
(1)预估管理月费 %
(2)销货成本 %
(3)总变动费用= % ×月营业额
7.预估净利
(1)可能月营业业绩-租金-固定费用-变动总费用=预估净利
(2)本预估净利为税前净利
8.损益平衡
(固定费用+租金)÷(1-变动成本)
十、建议地点之确定
1.依上之抽样人潮与抽样地点所得之可能净利
2.并分析可能之未来发展情况
3.将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明
十一、商圈未来发展潜力及结论
1.发展情况
(1)未来政府之 、 之建造
(2)未来捷运 、 所在点
(3)大型办公大楼、 等之建造
(4)该商圈之未来转变情况
a. 年龄层之转变
b. 习惯之未来改变情况
c. 汇集之可能变动地段
2.竞争情况
(1)商圈内既存 的数量及大小。
(2)商圈内的 程度。
3.结论
根据以上各种调查的资料,最后于结论时,最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明:
(1)点应设在何处,何阶段合适开店
(2)何种商品组合之配合
(3) 之型态
(4)状况
(5)集会场所
伍、商圈调查报告方式
(商圈演示文稿方式)
陆、立地要素
一、营业面积[卖场]
1.是否合于本计划预定面积
2.营业面积以 平方米分类
(1) 平方米
(2) 平方米上下
(3) 平方米上
二、标准宽度
1.以 米最佳
2.以 米次佳
3.以 米次佳
三、见度
1. 最佳
2. 交会点, 街道和方向
3.人潮走向之咽喉地段
四、便利性
1.同一商圈内以半径 米,为其设店范圈
2.注意大障碍之阻隔,如大 、 、 等等
3.办公商业区密度应以 家公司行号为设店基
五、可取得性
1.其该点租约之期限
2.说服加盟之可能
六、房屋使用类别
1.目前之房屋使用类别
2.水电型态之现状
七、租金
1.以营业额 为准
2.以营业额 最佳
注:以上立地要素的数据待示范店开出几家运营后再做估算。
柒、地点选定主要条件
一、人潮
1.流动人口[基本原则]
(1)平均每分钟 人次以上极佳
(2)平均每分钟 人次以上次佳
(3)平均每分钟 人次以上为准
2.商店群───足以吸引人群走向之商店附近
(1) 大型购物中心、超级市场出口。
(2) 百货公司、大型服装店附近。
(3) 肯德基、麦当劳。
二、地点
1. 位置最佳。
2. 之交会点、 主要街道和方向。
3.人潮走向 地段。
4.主要转运 附近。
5.办公商圈(机关团体、公司、行号)密集区
三、卖场面积
1. 平方米最佳
2. 平方米次佳
3. 平方米次佳
四、租金
1.以该店可能之营业额 为准.
2. 以下最佳。
注:以上地点选定主要条件的数据待示范店开出几家运营后再做估算。
[以上仅为部分条件,为了您的投资安全,无专业人士指导,切勿模范]