2008年，中国房地产市场经历了许多以往所不曾经历的事情，可谓一波三折，异常艰辛。主要表现在，销售量迅速下降、房价逐渐回落、住房空置率快速上升，其中包括持续多年的量价增长的幸福时光宣告结束，而第一次在全国范围内呈现量价齐跌的态势。此外，中国宏观经济调控转向，从2008年11月26日开始，央行宣布一系列旨在刺激经济的金融货币新政，大幅下调存贷款基准利率和存款准备金率。100天内连续5次降息之密度创历史之最，拉动内需意图明显，也意味着早些时候从紧的货币政策向适度宽松的货币政策的真正转向。而政府宏观经济政策根本性的转变，不仅利于股市，也利于国内房地产市场。
进入新年，国家保增长主旋律已经奏响，相关配套政策大幕已经拉开，而面对国内外经济环境复杂多变和席卷全球的金融危机，2009年中国楼市将何去何从？
房价：面临进一步回调
其实，中国房地产市场的调整，开始于2007年底，而2008年以来其下行速度在不断加快，下滑幅度在不断加大，随之而来的就是房地产价格的频频回落。从区域上看，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，紧接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的态势尚未改变。这之中，虽然国家出台了各种刺激性政策，包括最新的元旦起存量房贷可以享受新利率新政策，即7折利率，进一步惠及购房者。尽管如此，近期央行公布的一项调查结果显示，居民购房意向创下10年来最低水平。调查显示，未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8个和2.8个百分点，并创1999年调查开始以来最低水平，进一步表明政策性利好刺激因时间关系尚未完全显效，购房人对房价进一步调整的预期持续增强，房地产市场的短期需求大幅下降，消费者观望氛围愈加浓郁。
上个月，中国社科院发布的2009年《经济蓝皮书》指出，受制于改善型、投资型需求延后，短期内房价下调将成定局。预计2009年房地产市场将步入较长时间的调整期，需求方短期内难以走出观望。《经济蓝皮书》同时指出，开发企业将会迎来一轮“洗牌”，供需双方作用下，房价面临进一步回调。
对此，住房和城乡建设部政策研究中心专家梁爽分析指出，从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，首次购房的自住性需求将更为谨慎，炒房者将因投机能力下降而不同程度的退出市场。另外，鉴于需求启动乏力，供给方资金链紧张，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”。在供需双方的作用下，开发企业会采取进一步的降价措施，以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局。
新年伊始，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在其博客撰文称，2009年的房地产将出现全面的价格调整或价格回归理性。易宪容认为，这是谁也改变不了的事实。
信心：需要进一步提振
温家宝总理前不久在天津达沃斯年会上反复强调：企业家的信心尤为重要，人民的信心尤为重要，……这时候信心比黄金和货币还要重要。
面对多事之秋的2008年房地产市场的低迷，北京龙熙房地产开发有限公司董事长甘连舫(甘连舫博客,甘连舫新闻,甘连舫说吧)对2009年的房地产市场充满了期待，认为“肯定能见底”。甘连舫表示：“最重要的是提振各方面信心，特别是要提振购房消费者的信心。进一步解决持币待购问题，缓解观望情绪。”甘连舫说，房地产在中国经济中占比很大，上下游影响的行业很多。2008年11月，温家宝总理曾提出，房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家具用品等产业的发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。这再一次肯定了房地产业对于国民经济发展的重要作用。在保增长的背景下，房地产将逐步进入理性发展，这对于行业长期发展是好事。甘连舫认为，一定程度上，减息幅度还可以加大并给企业减税，以降低企业成本，促进企业发展，拉动内需，扩大就业。甘连舫预测，2009年得当适度的政策，将不断提振市场信心和保证市场不再进一步萎缩，从根本上解决问题。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也认为，市场信心的进一步恢复有利于房地产市场的回暖。中央出台的“4万亿投资计划”力度空前,这其中有9000亿是投资在房地产方向。陈云峰表示，种种迹象表明：在政府出手救市、开发商主动降价、老百姓憋了一年的实际需求这三方力量的叠加下，楼市已经出现触底迹象。尽管这种迹象犹如在飞机上俯视地面的灯火，但这种依稀可见确实是用一年的辛苦积攒下来的，是信心的提振与恢复，难能可贵。
期待：房地产春天来临
一场席卷全球的金融风暴让这个冬天显得格外寒凉，寒凉得甚至让人怀疑冬天之后春天能否如期而至。
日前，中共中央政策研究室副主任郑新立在接受媒体采访中表示熏把保增长放在2009年宏观调控任务之首，是中央经济工作会议传递的最重要信号。“国十条”的出台，把扩大内需作为保增长的根本途径。未来两年，通过发行国债等措施，政府引导投资4万亿元，2008年四季度下达的1000亿元财政投资现已全部到位，这些果断决策和快捷行动，为解决问题赢得了时间。
郑新立表示，股市、房市、车市，是现阶段拉动消费和GDP的三大引擎，并彼此依存，相互促进，其联动发展、健康运行支撑着经济平稳较快增长，效果立竿见影。目前房市处于调整期，车市降温，股市低迷，应积极培育壮大这三大市场，增强发展活力。郑新立表示，宏观调控还有很大操作空间，2009年在改善供给结构、鼓励住房信贷、搞活二手房市场等方面都大有可为。
郑新立判断：与2008年相反，2009年是前低后高，一季度增长最低，二季度回暖，从三季度开始，国家的一系列政策措施会明显见效，经济增速将恢复正常。郑新立认为，只要立足扩大内需，改善企业和居民预期，激发人们创业创新热情，消费和投资活跃的局面将很快重现，经济增速下滑趋势将很快被遏止，2009年的中国经济将稳步攀升。
对此，陈云峰分析认为，任何调控政策的效果显现虽然都有明显的滞后期，但中央政府出台的系列促进房地产市场健康发展的政策措施将对整个房地产行业产生深远影响，随着各地方政府细则的出台，相信会对市场的繁荣与稳定有较大的推动作用，陈云峰表示，中国的宏观经济和房地产业从中长期来说是看好的，当前的下降应该看作是一种调整和理性的回归。加之随着国际金融环境逐渐趋于稳定，市场信心的逐步增强，宽松的消费政策和居民收入水平不断提高，扩大内需与股市复兴等都将促使楼市回暖。陈云峰说，乐观估计，房地产市场在2009年下半年将会出现返春回暖。